Меняю кондо в Паттайе на дачу в Подмосковье.

Новый уникальный продукт на рынке недвижимости Паттайи.

Предлагаем Вам уникальную возможность – обмен (без скидок и дисконтов) недвижимости или контрактов на строительство жилья в Таиланде на готовые земельные участки под дачную застройку в Подмосковье. К обмену предлагаются земельные участки в Можайском районе московской области. Все участки находятся на территории дачных поселков c готовыми подъездными путями (на сегодняшний день 4 поселка). На каждый участок имеется свидетельство о собственности с разрешением на дачную застройку. Цена от 18 до 25 тысяч рублей за сотку в зависимости от дачного поселка. В цену каждого участка входит оплаченные 15 квт мощности по электричеству. Обмен осуществляется на любое готовое жилье по рыночной цене или на новостройку при условии, что контракт оплачен на 60-70% или более.

Более подробно читайте в нижеприведенной статье, опубликованной в журнале «Недвижимость. Таиланд», №4, 2015.

Новое предложение для владельцев недвижимости и контрактов на новостройки в Паттайе представляет наш постоянный эксперт Эрнест Новик, директор международного агентства недвижимости 2Thai Euro Asia Co., Ltd.

- Здравствуйте, Эрнест. Сегодня, насколько я понимаю, Вы хотите представить нам какой-то новый, «революционный» продукт?

- Да, можно сказать и так, поскольку ничего подобного на рынке нет. Мы с нашими партнерами в России решили предложить всем владельцам недвижимости – обмен кондо, дома, коммерческого помещения или контракта на строительство жилья в Таиланде на земельные участки в Подмосковье.

- Да, это действительно что-то новенькое! Но нужно ли это кому-то сейчас, когда на дворе кризис, а продажи недвижимости иностранцам упали в разы?

- Что касается продаж – то в разы они упали только на русском рынке, другие иностранцы стали покупать процентов на 20-30 меньше, а продажи тайским гражданам не упали вовсе, а может и вообще выросли. Что же касается востребованности нашего продукта – давайте попытается оценить его здраво и беспристрастно.

- Давайте порассуждаем. Что именно Вы предлагаете на обмен?

- Мы предлагаем участки земли в дачных поселках Можайского района Московской области – это совсем недалеко от Можайского водохранилища и Москвы-реки примерно в 120-130 км. от Москвы. Легко добраться туда можно по Новорижскому, Минскому и Можайскому шоссе, либо по ж/д с Белорусского вокзала. На все участки получено право собственности и они готовы к сделке. Разрешенное использование земли - "дачное строительство". Особо отмечу наличие хороших подъездных путей и то, что земля предлагается без обязательств по вступлению в дачные кооперативы и без необходимости оплаты членских взносов. Кроме того 15 кВт электричества на каждый участок входят в стоимость. Мы можем предложить как несколько участков в разных поселках, так и значительную часть поселка (для желающих создать свое небольшое имение). Для желающих заниматься сельским хозяйством можем предложить участки по личное подсобное хозяйство или сельскохозяйственное производство.

- То есть это не готовые дачи в уже готовых и обжитых поселках?

- Нет, но и цена земли “по обмену” там всего 18-25 тысяч рублей за сотку. Те, кто знают рынок земли в Можайском районе это сразу оценят!

- И на кого Вы рассчитываете? Кто будет вашими клиентами?

- Во-первых, наша основная целевая аудитория – это те люди, которые приобрели контракты на жилье в новостройках, и в силу сложившихся политических и экономических условий имеют реальные трудности с оплатой. Во-вторых, это однозначно будет интересно владельцам уже готового жилья (коммерческих помещений, земли), которые по тем или иным причинам хотят избавиться от своих активов за рубежами нашей Родины, но при этом не готовы продавать их в убыток из-за общего падения продаж на рынке. Вторая группа, конечно, значительно меньше.

- Тогда давайте рассмотрим новостройки. Может быть я чего-то не понимаю, но какой смысл мне менять квартиру или дом в Таиланде на землю в Подмосковье? Ведь люди платили по контрактам «живые» деньги, а Вы предлагаете им некий актив, который еще нужно продать!

- Давайте поясню. Предположим, вы купили некую новостройку по цене 3 млн батов. Проплатили уже 2 млн, а в ближайшие 6-10 месяцев нужно платить еще миллион – это примерно 1,9 млн. рублей: а их нет! Если не платить – то рано или поздно вы потеряете все: это стандартный пункт в любом контракте. Можно попытаться перепродать. При текущем состоянии рынка нужно скинуть 25-30% от цены и это при том, что никто не гарантирует вам что это вообще купят и в какой срок. Но если все же и удастся продать то вы потеряете 30-35% (не забываем про комиссию агента и стоимость переоформления) – значит на руки получите примерно половину от того, что оплатили: где-то в районе 1 миллиона батов плюс-минус. И вариант третий – поменять без потерь свой обремененный будущими платежами и рискованный (с точки зрения того, что прав на него можно просто лишиться из-за неоплаты) актив в Таиланде на реальный актив в собственной стране: а именно на землю в Подмосковье. И, что самое главное – земля не портится со временем, вам не надо платить за ее содержание, вы всегда можете оставить этот актив до «лучших» времен, если вы не хотите ничего делать. И абсолютно ясно, что дешевле земля не будет. Еще Марк Твен писал - "Покупайте землю - этот товар больше не производят!".

- А чем же обременен актив, то есть контракт в новостройке? В чем риск?

- Как раз тем, что для того чтобы реально стать владельцем квартиры или дома в Таиланде вам нужно доплатить еще. По сути это еще не актив – а лишь ваши обязательства по платежам, только полностью исполнив которые вы станете реальным владельцем недвижимости. А главный риск в том, что пока контракт не оплачен полностью – вы не получите никакие документы о собственности. За задержки платежей вам будут начислять штрафы, которые только увеличат сумму долга, и вот тут при неоплате вы рискуете остаться лишь владельцем бумаги, на которой был напечатан ваш контракт, потеряв все и не имея никакого актива вообще!

- Тогда поясните, а что значит «поменять без потерь»?

- Я поясню как рассчитывается цена – и все станет ясно. Вернусь к предыдущему примеру: по контракту на 3 миллиона вы оплатили уже 2. Эти два миллиона пересчитываются по текущему курсу в рубли – сейчас это примерно 3,8 млн. И на эти деньги вы выбираете участки по абсолютно реальной, не завышенной цене – от 18 до 25 тыс. рублей за сотку: это и есть мена без потерь. Сейчас мы предлагаем примерно 100 участков в четырех дачных поселках, через 2-3 месяца добавятся еще 2 поселка – там примерно еще 250-260 участков на любой вкус площадью от 6-12 до 80-150 соток. Тут мы можем удовлетворить любые потребности.

- То есть Вы хотите сказать что по любому контракту на новостройку вы вернете землей все ранее оплаченные средства?

- Это было бы идеально, но «увы и ах»! - не по каждому. Нашим российским партнерам интересны лишь те контракты, которые оплачены на 70% и более. В этом случае на 99% при перерасчете будет учитываться вся оплаченная сумма.

- А если оплачено, например, 50% - как быть?

- Нужно доплатить застройщику до 70% - тогда мы поменяем ваш контракт на землю.

- А каковы гарантии продавца контракта? Как вообще будут происходить сделки, чтобы защитить интересы продавца? Он доплатил застройщику, скажем, еще 20%, а сделку по земле проводить отказались?

- Но вы ведь платите по своему контракту платежи, которые и так обязаны сделать. А сделки не «будут происходить» - они уже происходят. Неужели вы думаете, что мы рискнем своей репутацией и выпустим на рынок «сырой продукт»? Все уже отработано до мелочей. На сегодняшний день полностью закрыты три объекта, еще два – в процессе, примерно 6-7 – в стадии переговоров. И, сначала наши российские партнеры выполняют свою часть обязательств, т.е. передают вам землю, потом продавец исполняете свою – переоформляет контракт, и лишь потом происходит обмен документов на земельный участок на контракт в новостройке на имя нового владельца, т.е. по сути все риски обмена берет на себя российская сторона.

- Тогда, пожалуйста, подробнее про весь механизм и юридические гарантии?

- Сначала в России с продавцом контракта заключается договор мены: там четко прописано кто, кому, почем, что и на что меняет. Этот договор составляется для того, что бы на бумаге зафиксировать все параметры сделки. Такое соглашение можно нигде не регистрировать, но если хотите – заплатите деньги и зарегистрируйте у нотариуса. Далее по договору купли-продажи происходит переоформление прав собственности на землю. Это может занять 15-25 дней. Внимание: все организационные моменты и пошлины на российской стороне оплачивают наши партнеры!!!
При получении в России свидетельства о собственности на землю на нового владельца, наша компания переоформляет контракт на жилье на нового владельца уже в Таиланде: естественно, продавец подписывает все соответствующие документы. Затраты на тайской стороне оплачиваются либо полностью российской стороной, либо пополам – это поле для переговоров в зависимости от ликвидности проекта, его готовности и прочих факторов. И после того как новый подписанный всеми сторонами контракт на тайскую недвижимость попадает в Москву, он обменивается на свидетельство о собственности на землю – как говорится, баш на баш. А после этого, стороны обмениваются расписками о том, что все обязательства исполнены и претензий они друг к другу не имеют. В общем и целом вся процедура обмена с получением всех документов занимает в среднем 5-7 недель.

- То есть Вы лично гарантируете чистоту сделки?

- Мы – тайская компания и можем гарантировать, что в Таиланде все будет оформлено по закону и юридически грамотно. Если кого-то это не устраивает – он может нанять за отдельную плату тайского адвоката, а мы будем просто контролировать все его действия. Но было бы смешно, если бы мы, находясь в Таиланде занимались еще и оформлением всех документов в России. Там все оргвопросы решают наши партнеры - если кого-то это не устраивает, то он точно также вправе нанять за отдельную плату российского юриста. Все предельно просто.

- Все выглядит достаточно убедительно. Жаль только, что ваш продукт будет интересен только москвичам, а, к примеру, жителей Пензы, Сургута или Магадана это вряд ли может заинтересовать.

- Отнюдь! В Москве и Московской области проживает больше 12% населения России, поэтому у большей части россиян в Москве или близлежащих областях есть хоть кто-то: брат, сват, дети, друзья или родственники, которые могут помочь. Это с одной стороны, А с другой – дачный участок на престижном направлении недалеко от столицы, еще ближе Можайск со сравнительно недорогими рынками: стройматериалов, натуральной сельскохозяйственной продукции и т.п. И уж наверняка он будет и ликвиднее, и расти в цене быстрее, чем дачный участок в Пензе, Сургуте или Магадане. Большую часть документооборота по сделкам мы вообще проводим по DHL, т.к. физически владельцы земли - в Москве, а большинство контрагентов по проводимым сделкам - в регионах как это не удивительно.

- Понятно. Допустим кого-то заинтересовало ваше предложение, но у клиента квартира уже построена и оформлена в собственность. Каковы тогда условия для владельцев готового жилья?

- Принципиально никакой разницы нет. По готовым квартирам (домам) мы точно также готовы зачесть к обмену все, что оплачено, то есть от 100 % или даже чуть выше текущей рыночной стоимости в батах в зависимости от проекта – причем рассматриваем не только «свежую недвижимость», но и ту, что была построена 10-15-20 лет назад.

- А интересует ли Вас по обмену готовый бизнес в Таиланде или земля?

- По большому счету – не слишком. Большинство бизнеса тут базируются на арендных площадях – это не подходит сразу. Но если бизнес ведется в уже выкупленном помещении – это предмет для отдельного обсуждения в каждом конкретном случае. Также, мы готовы рассматривать для обмена коммерческие помещения – это надо смотреть на месте. То же самое касается и земли – все будет зависеть от многих факторов: цена, размер, местоположение и т.д. То есть мы готовы рассматривать любой актив, который реально находится в собственности: на имя иностранца или на тайскую компанию.

- Все о чем мы сейчас говорили касается только Паттайи?

- Нет, не только - нас интересует не только Паттайя, но и другие туристические регионы: Пхукет, Самуи, Хуахин и даже Бангкок.

- Ну что же, спасибо за очень интересную и познавательную беседу. Надеюсь, ваш новый продукт будет востребован на рынке Паттайи.

- Мы не просто надеемся, а уверены в этом. Если человек не лишен здравого смысла и не в состоянии вовремя оплачивать свою иностранную недвижимость, то он поймет, что лучше иметь реальный земельный актив в столичном регионе России, чем потерять все деньги в чужой стране без каких либо перспектив их гарантированно вернуть или отсудить без существенных дополнительных денежных вливаний. Тайское правосудие, конечно, неотвратимо и справедливо, но весьма неторопливо и весьма дорого. А если учесть, что все неплательщики в самом скором времени могут лишиться своих “кровнозаработанных” из-за банального нарушения контрактных обязательств, то судебная тяжба в чужой стране становится вообще делом бесперспективным. Мы готовы помочь нашим соотечественникам, дать возможность "выйти" из тайской недвижимости тем, кто отчаялся ее продать и готов вернуть свои активы в Россию без потерь и дисконтов. Поэтому, дорогие читатели – следите за информацией на нашем сайте www.2thai.ru. Пишите, звоните, заходите в офис – мы вам всегда рады.

Статья опубликована в журнале «Недвижимость. Таиланд», №4, 2015.